门源县人民政府办公室关于印发《门源回族自治县住宅专项维修资金管理实施细则》的通知

各乡镇人民政府，县政府各部门：

《门源回族自治县住宅专项维修资金管理实施细则》经县第十八届人民政府第55次常务会议和十七届县委第77次常委会会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

          门源县人民政府办公室

             2024年11月7日

门源回族自治县住宅专项维修资金管理

实施细则

第一章  总  则

第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，建立城镇房屋专项维修保障机制，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定，结合本县实际，制定本细则。

第二条 本县行政区域内商品住房、经济适用房、保障性住房、单位集资建房、拆迁安置房和已售公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本细则。

第三条 本细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。

本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金遵循依法交存、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监督的原则。

第五条 县房地产行政主管部门会同县财政部门负责对本县住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县财政、审计部门按照各自职责负责对住宅专项维修资金的财务管理和审计监督工作。

第二章  资金交存

第六条 下列物业的业主应当按照规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于已售公有住房的，售房单位应当按照本细则的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 物业管理区域内，不属于全体业主所有的车库以及其他非住宅物业的所有人应当按本细则第六条规定交存住宅专项维修资金。

第八条 物业管理区域内的物业服务用房、公用设施设备间、设备架空层、物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（棚）、建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺全体业主所有的配套房屋不交存住宅专项维修资金。

第九条 新建的住宅、非住宅物业的业主按照所拥有的房屋建筑面积交存，首期住宅专项维修资金按照以下标准交存：

（一）多层住宅（未配备电梯）按每平方米30元标准交存；

（二）多层住宅（配备电梯）、联排小洋房按每平方米40元标准交存；

（三）小高层、高层住宅、办公用房按每平方米50元标准交存；

（四）车库、商业用房按每平方米50元标准交存。

前款所列首期住宅专项维修资金交存标准，可以根据本县住宅建筑安装工程造价变化情况适时调整，由价格行政主管部门组织听证、审核后，经县人民政府批准后公布实施。

第十条 已售公有住房、保障性住房的维修资金，由售房单位和购房人分别按第九条所列标准交存。

第十一条 首期住宅专项维修资金可以由业主交存，也可以由业主委托开发建设单位代收代交，并按下列方式交存：

（一）已售出的房屋，业主或者开发建设单位应当在办理商品房买卖合同备案之前，按本细则第九条规定将专项维修资金一次性存入住宅专项维修资金专户，凭足额交清的凭证办理商品房买卖合同备案。

（二）未售出的房屋及未足额交存住宅专项维修资金的房屋，开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前，按照本细则第九条规定一次性足额存入住宅专项维修资金专户，凭县房地产行政主管部门出具交清凭证办理房屋不动产权证初始登记。

购房人凭县房地产行政主管部门出具的分户交款凭证办理房屋不动产权证登记。

商品房在销（预）售时，开发建设单位与购房人应当在销（预）售合同中约定专项维修资金的交存事项。

第十二条 购房人未按照本细则规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人。

开发建设单位、购房人未按照本细则规定交存首期住宅专项维修资金的，在办理房屋不动产权证时，县房地产行政主管部门应当予以催缴，县不动产登记中心应当配合房地产行政主管部门，将购房人缴存住宅专项维修资金凭证作为办证收件材料之一。

第十三条 本细则实行前未建立维修资金的商品房、维修资金账户余额为零的已售公有住房、经多次使用账面余额不足首期交存30％的住房，业主应当自本细则实施之日起，每年按建筑面积每平方米10元的标准补交，直至分户账中资金余额累积到本细则第九条规定的交存标准为止。

第十四条 续筹资金由物业服务企业或者业主委员会按照每年一次方式代收，并于每年12月15日之前交存至专户，存入业主明细户。

第十五条 业主拒不履行交存、续筹义务的，物业服务企业或者业主委员会可以按《物业管理条例》中规定的业主权利和《管理规约》及《业主大会议事规则》的规定对其共同管理权的行使予以限制。在办理房屋产权登记、房产交易过户等手续时，县级不动产登记部门和房地产交易部门不予办理。

第十六条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（三）共用设施设备报废后回收的残值。

第三章  资金使用

第十七条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循程序规范、公开透明、方便快捷、受益人与负担人相一致的原则。

第十八条 物业管理区域内共用部分、共用设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家规定和物业服务合同已载明在物业服务费中列支外，可以在专项维修资金中列支。

保修期限自房屋竣工验收合格之日起计算。

第十九条 下列费用不得从专项维修资金中列支：

（一）应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）应当由有关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；

（五）法律、法规、规章以及国家和省有关规定中明确有关单位和个人承担的费用。

第二十条 专项维修资金的支出由业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

第二十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按照下列规定列支：

（一）涉及整个住宅区域的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域全体业主专项维修资金账户中列支；

（二）涉及单幢或者部分住宅共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关业主的专项维修资金账户中列支。

专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照住宅建筑面积按比例由相关业主分摊。

第二十二条 需要使用住宅专项维修资金的，由业主委员会、物业服务企业、相关业主或者社区根据维修项目提出维修资金申请使用方案，在专项维修资金列支范围内，共有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，并进行公示，报县房地产行政主管部门审核同意后，组织施工单位进行维修改造。施工完毕后由县房地产行政主管部门将所需资金划转到维修单位。

维修资金使用方案应当包括拟维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用维修资金情况的处置办法等内容。预算聘请第三方进行审核，出具审核报告为准，签订合同执行，需业主讨论会议纪要，业主委员会签字确认。

维修资金的使用按照下列程序办理：

1.业主向业主委员会提出维修申请，由业主委员会负责核实是否属维修范围；

2.经核实属维修范围的，由业主委员会提出分担维修费用的意见，拟定维修计划、预算明细以及维修费用分担的相关业主名单后，向全体业主公示；

3.公示期内（一般为两周），由业主委员会负责召集业主大会，并经所持投票权2/3以上业主讨论通过专项维修资金使用和续筹方案的决定；

4.维修工程费用经第三方审核后，由物业管理企业或业主委员会委托具有相应资质的施工单位实施维修。

5.符合以上条件，业主委员会到县房地产行政主管部门支取专项维修资金。

6.实施房屋维修后，实际支出的维修费用由业主委员会向全体业主公布,并建立专项维修资金使用档案。

7.未成立业主委员会的，按《门源回族自治县物业管理条例（草案）》第十三条规定指导选举成立业主委员会，并按上款程序办理。

第二十三条 业主分户账面专项维修资金余额不足首期维修资金30%的，不得申请使用维修资金，按照第十三条、第十四条的要求续筹后方可申请使用。

第二十四条 县房地产行政主管部门应当从全县住宅专项维修资金统一管理产生的增值收益中建立应急资金机制，除按规定支付业主利息和正常的管理费用外，其余收益作为应急资金，实行分账核算，用于已建立住宅专项维修资金的住宅项目共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。

未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足的住宅项目，需按照第十三条、第十四条的规定续筹后方可使用应急资金。

第四章  资金管理

第二十五条 业主大会成立前，住宅物业、非住宅物业的业主交存的专项维修资金，由县房地产行政主管部门代管。

业主大会成立后，确需实行业主自主管理的，业主委员会应当报县房地产行政主管部门审查，符合条件后由业主委员会管理。

第二十六条 业主交存的住宅专项维修资金归业主所有。已售公有住房售房单位提取的住宅专项维修资金归售房单位所有。

第二十七条 房屋权属转让时，原业主和变更后的业主应持房屋权属证明、不动产发票、双方身份证明及维修资金交存发票到县房地产主管部门办理住宅专项维修资金转让手续，该房屋维修资金分户账中结余的资金随房屋权属同时转让。

房屋所有权转让时，原业主未交存首次专项维修资金或者所交存的资金余额不足首期应交存标准的，由转让人足额交存或者当事人协商交存后，方可办理房屋所有权转移登记。

第二十八条 因房屋征收或者其他原因造成房屋灭失的，按照下列规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分账中结余的住宅专项维修资金返还业主。

（二）开发建设单位自用房屋交存的住宅专项维修资金账面余额返还开发建设单位。开发建设单位不存在的，上交同级国库。

（三）已售公有住房售房单位交存的专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，上交同级国库，作为廉租住房补贴资金来源。

第二十九条 县房地产行政主管部门应当与专户管理银行签订资金监管协议，委托专户管理银行办理专项维修资金账户的设立、交存、使用、结算等手续，并在专户管理银行设立专项维修资金专户。

专户的设立按银行账户开设的相关规定办理。

在专项维修资金专户中，建立专项维修资金明细账，以一个物业管理区域为单位立账，并以房屋户门号设分户账，记载分户账的交存、使用、结存等情况。开发建设单位、已售公有住房售房单位交存、提取的首次专项维修资金按物业管理区域单独立账。

第三十条 专项维修资金自交存之日按下列方式计息：当年交存的按照同期银行活期存款利率结算分户利息，交存满一年的按照住房公积金的利率结算分户利息。分户利息转入专项维修资金滚存使用。

专项维修资金实行一年一结，定期计入业主分户账内。

第三十一条 专户管理银行应当每月一次向县房地产行政主管部门发送住宅专项维修资金对账单。

县房地产行政主管部门对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

第三十二条 专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度。业主、已售公有住房售房单位对其分户账中专项维修资金账面余额可以到专户管理银行查询，也可以登陆专项维修资金外网查询。

第三十三条 代管住宅专项维修资金期间发生的资金管理系统运行维护费用及管理费用，应编报预算，经县财政部门审核批准后，从住宅专项维修资金的增值收益中列支，并与维修资金分账核算。

第三十四条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。

第三十五条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当执行财政部门有关规定，并接受财政部门的监督检查。

第五章  法律责任

第三十六条 违反本办法规定的按照《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条至四十条进行行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附  则

第三十七条 本细则由县住房和城乡建设局负责解释。未尽事宜依据国家、省、州有关规定执行，并根据政策要求适时调整。

第三十八条 本细则有效期5年，自2024年12月8日起至2029年12月7日止。