门源县2019年县城棚户区（城中村）改造房屋及土地征收补偿安置实施方案

根据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《青海省人民政府关于贯彻<国有土地上房屋征收与补偿条例>的实施意见》、《青海省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>的若干规定》及《青海省人民政府关于公布调整更新后的青海省征地统一年产值标准和征地区片综合地价的通知》等相关规定，为了规范门源县2019年县城棚户区（城中村）改造房屋及土地征收补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋、土地所有权人的合法权益，结合门源县实际，制定本实施方案。

一、征收范围和征收期限

(一)征收范围:县城北关片区、中心片区、南关片区原改造遗留下的棚改户（包含城中村）以及东郊片区、西郊片区等各类房屋约1402户。四至界限为：北关片区(东至北山路，西至外环西路，南至环城北路，北至锦绣大道)、南关片区(东至古城东路，西至外环西路，南至浩门河界，北至环城南路)、中心片区(县城建成区内除南关片区、北关片区以外的区域)、东郊片区(古城东路以东，陈庄、古城自然村以西，含古城自然村,不含陈庄自然村)、西郊片区(疙赶路以东，外环西路以西，府西路以南，浩门河以北，赶马路自然村含兰新线以东区域)。

(二)征收期限: 2019年10月21日至2020年6月30日。

二、征收主体、征收部门及实施单位

（一）征收主体：门源回族自治县人民政府。

（二）征收部门：门源回族自治县住房和城乡建设局。

（三）实施单位：门源县棚户区（城中村）改造房屋及土地征收补偿安置办公室。

三、征收程序

（一）征收主体组织发改、自然资源、市监等有关部门对本方案进行论证并予以公告，征求公众意见，征求公众意见的期限不少于30日。

（二）征收主体应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

（三）门源回族自治县人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估并经政府常务会议讨论决定。

(四)门源回族自治县人民政府作出征收决定后应当及时在征收范围内予以公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

（五）征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收入应当予以配合。调查结果应当在征收范围内向被征收入公布。

（六）评估单位：青海德正房地产资产评估有限公司。

（七）征收部门审核被征收入的房屋所有权证、土地证、规划许可证等相关证件后，按照本方案规定及评估价值与被征收入签订补偿协议，同时收回被征收入上述产权证件。

补偿协议签订后，由征收部门的审核组对补偿协议及相关证明文件进行审查，审查无误后按照本方案规定进行补偿。

 (八)征收部门与被征收入在方案确定的征收期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋、土地所有权人不明确的，由征收部门报请作出征收决定的征收主体，按照方案作出补偿决定，并在征收范围内予以公告。被征收入对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收入在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼的，在补偿决定的期限内又不搬迁的，由房屋征收主体依法申请人民法院强制执行。

(九)房屋及土地征收范围确定后，任何单位或个人不得在征收范围内实施新建、扩建、改建、装饰装修、种植和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的不予补偿，由相关执法部门予以依法查处。

(十)被征收房屋及其设施的拆除。征收部门与被征收入签订补偿协议后，被征收入按照约定腾交房屋，由实施单位统一组织拆除，实施单位对拆迁后的建筑垃圾的平整、覆盖等费用根据实际需要由县财政局及时拨付。统一拆除单位由实施单位选定。

(十一)腾出房屋、土地的产权移交。被征收入房屋、土地及设施拆除后，腾出的土地由征收单位移交给相关部门。

(十二)地下附属设施的处置。城镇供水管道、供热管道、排污管道、通讯、电缆等地下设施需要迁移的，由征收部门报请征收主体，征收主体安排有关部门移置。

四、补偿安置方式及实施范围、要求

根据门源县实际情况，2019年棚户区改造对被征收入采取货币补偿、产权调换等方式补偿安置。具体实施范围及要求如下:

(一)货币补偿。被征收入均可选择该方式，在签订补偿协议、腾空房屋并上交产权证后，由实施单位按照协议，一次性支付给被征收入。

(二)产权调换。根据门源县棚户区改造的实际，产权调换的方式包括政府安置房对价调换、开发商补偿安置等。

1、政府安置房对价调换

(1)政府安置房对价调换是指由政府主导开发或团购的安置房屋，并由政府确定价格，与被征收入对价调换的补偿安置方式。被征收入均可选择政府安置房对价调换。

(2)房屋对价的差价。被征收入选择政府安置房对价调换的，对安置房的价值与被征收房屋补偿款之间的差额多退少补。

(3)被征收入对安置房办理房屋所有权证的费用按相关规定自行承担。

(4)房源地点。县政府规划建设或团购的安置房源。

(5)安置房屋价格。控制价应略高于成本价，低于市场价，以县财政审定价为准，具体由政府确定后公布(包括地下室)。

(6)开发方式。主要采取政府主导开发，用途为住宅，由政府以控制价作为安置房向被征收入出售。

2、开发商补偿安置。政府批准的房地产开发区域内，住户可以选择该安置方式，本安置方式是指对住户住宅主房面积按比例进行量化，由开发商建设置换，对主房外的其它房屋及附属设施给予评估价的60%进行货币补偿。住宅主房面积置换具体标准为住户房屋属于一级的每平方米开发商建还1平方米，属于二级的房屋每平方米开发商建还0.96 平方米，属于三级的房屋每平方米开发商建还0.92平方米，达不到三级的按三级标准对待。最高建还面积不超过125 平方米，置换差额面积每平方米按1500元差价多退少补。

居住用房补偿安置方式，在符合上述条件的选择范围内，应由被征收入自由选择;非居住用房一律采取货币补偿方式。

五、房屋等资产价值的补偿

(一)被征收房屋的认定

1、已经登记房屋的认定。已经登记的房屋其性质用途和建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿中的记载为准，房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

2、未经登记建筑的认定。住户为解决居住所需，自搭自建而成，未办理手续，也未办理相关证件的，由县自然资源等部门依据相关政策进行甄别和认定。经甄别和认定，认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，依法给予补偿；认定为在合法宅院内新建（在国土部门批准的土地使用范围内，2017年元月拍摄的航拍图以外的建筑物、构筑物）的按评估价的50%给予补偿；认定为违法建筑和超过批准期限的不予补偿，认定以资产认定和土地监管组出具的认定书为准。

3、改变用途房屋的认定。依据县国土部门2017年1月提供的航拍图，核实已有的住宅房屋依法取得合法经营手续(营业执照取得时间节点在征收公告之前)转为经营活动场所的，按住宅用房进行补偿，并在住宅房屋补偿的基础上，适当给予停止营业损失增补费，具体补偿由评估机构评估。

(二)被征收房屋等资产(含土地)价值的补偿

1、居民宅基地房屋及其地上附着物。按照《青海省人民政府关于公布调整更新后的青海省征地统一年产值标准和征地区片综合地价的通知》(青政〔2015〕61号)相关规定，集体土地上附着物、构筑物按重置价格结合成新度给予补偿;国有土地上附着物按《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定执行。对上述房屋及其他附着物按照上述规定评估其价值，货币补偿、产权调换的按照评估价值予以补偿。

2、居民宅基地以外的房屋及构筑物。对成套住宅按照评估价值予以补偿，对其他用途房屋按照规定用途评估其价值并予以补偿，涉及的合法构筑物在评估房屋价值时一并纳入。

(三)改变用途房屋停止营业损失增补费

拥有合法产权的住宅房屋，已依法取得以被征收房屋为经营场所的营业执照而且已进行营业的，在按住宅用房补偿的基础上，另外适当给予停止营业损失增补费，按照县政府划定的土地等级分标准给予补偿。补偿金额由评估单位评估确定。

六、搬迁补助费、过渡安置补助费和停产停业损失费

(一)搬迁补助费

1、住宅房屋:每户按被征收房屋合法建筑面积20元/平方米的标准一次性计发(按房屋合法建筑面积计算的搬迁补助费不足1000 元标准的，每户按1000元计发)。

2、商铺搬迁费。按照合法建筑面积计算，一次性每平方米 40元计补。

3、其他非住宅房屋:与住宅房屋搬迁补助费实行同一标准，但非住宅房屋征收涉及大型机器设备、大量物资等搬迁的，其搬迁所需费用，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

(二)过渡安置补助费

1、住宅过渡安置

被征收入选择自行过渡的，按家庭实际人口补助（过渡费补偿人口标准一律按照户口或者一年内缴纳水费人数为准）；选择政府提供房屋过渡安置的，由征收部门指定房源，被征收入临时居住过渡。

(1)自行过渡。被征收入选择货币补偿方式的，并自找过渡房屋过渡的，按照被征收入家庭实际人口，每人每月180元标准补助临时过渡安置费，按1年计补:选择安置房对价调换的，并自找过渡房屋过渡的，按照被征收入家庭实际人口，每人每月180元标准补助临时过渡安置费，按1年计补。

(2)选择政府提供房屋过渡。由征收部门指定房源，被征收入临时居住过渡，居住期为1年，自房屋腾空之日算起，并签订过渡《协议书》。房屋租金、水、暖、电、物业等费用由被征收入缴纳。

2、非住宅（经营性）房屋过渡补助费。按照合法建筑面积每平方米每月60元计补，补助期为半年。

3、非住宅（经营性）房屋停产停业损失补助费。由委托的评估单位按半年评估补助。

七、奖励

被征收入在本方案规定的签约期限内主动申请签订补偿协议的，按照下述规定给予补偿奖励。

（一）选择货币或政府安置房对价调换方式进行安置的，在评估报告出具后10日内签订补偿协议的奖励25000元;20日内签订补偿协议的，奖励10000元；30日内签订补偿协议的，奖励5000元。

（二）选择开发商补偿安置方式进行安置的，在评估报告出具后10日内签订补偿协议的，并在签订协议后按约定期限腾交房屋的，补偿奖励10平方米；20日内签订协议的奖励5平方米；30日内签订补偿协议的奖励3平方米。

被征收入在上述期限内未签订补偿协议的，征收入不再给予奖励。被征收房屋性质为国有划拨类土地上机关、企事业单位的房屋、土地，不予奖励。

八、其他补偿事项

（一）房屋、土地产权证(或不动产产权证)齐全并上交后一次性给予5000元补偿。

（二）预交的房屋专项维修基金按结余数退还给本人。

九、产权调换选房、选点顺序

按照签订征收补偿和回迁意向协议的时间顺序选择建设地点和房屋，登记签字。如在约定期限内被征收入未腾交房屋的，征收部门有权作出调整。

十、补偿款项支付

被征收入选择货币补偿的，征收入根据审核组的审核结果及《房屋征收补偿安置协议书》向被征收入兑付补偿款。

产权调换房屋由政府相关职能部门在征收前制定实施方案，按照补偿计划及时开工建设，对差价在签订协议后及时补退。

十一、临时过渡安置房源

(一)预留公租房，根据现有房源政府安排公租房;

(二)租用单位、个人闲置房过渡;

(三)利用已征收房屋短期周转过渡;

(四)根据征收进度和实际需要制定过渡应急方案。

十二、资金筹措

(一)申请1402户棚改补助资金和县自筹资金;

(二)拟申请棚改贷款或专项债券4.7亿元，最终以有关部门核定为准。

(三)撬动社会资金，融合房地产开发商资金0.5亿元以上，居民自筹等社会零星资金0.3亿元以上;

十三、前期、评估经费

(一)前期咨询、可研、招投标、土地出让金等前期费用从棚改资金中列支;

(二)被征收的房屋等资产补偿价值由有资质的评估机构进行评估，评估机构要收取评估服务费用，按照国家的有关管理规定执行。政府应支付的评估费用以及一些楼房等较大建筑体拆除需要的专项评估费用，通过招投标或竞拍的方式拆除产生的相关费用等按实际发生的数额，从棚改资金中列支。不能列入棚改范围的建筑体拆除所产生的评估费、补偿费、拆除费、招投标或竞拍等费用政府解决。

十四、棚改拟配套建设的项目

用足用活棚改政策，在棚改政策允许的范围内推动城镇棚户区相关基础设施建设。

(一)城镇道路;

(二)供热设施建设;

(三)供水设施建设;

(四)排污设施建设;

(五)文体卫生公共服务设施建设；

(六)生态环境建设;

(七) 城镇亮化设施建设；

(八)公交站点、停车场等设施;

(九)拆迁户后续就业商业、餐饮、旅游等服务网点和建材农贸综合市场设施建设。

十五、其他事项

(一)被征收入提供不动产证或房产证、土地证、身份证、附属设施的相关票据等资料原件及其复印件，经征收工作人员审核后，签订《房屋征收补偿安置协议书》。

(二)被征收入在协议约定的搬迁期限内腾空房屋，将钥匙交至征收办公地点（门源县行政服务中心4楼415室）。

(三)被征收入或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。被征收入或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核有异议的，应在10日内向房地产估价师协会申请估价鉴定。

(四)征收已办理抵押权的房屋，自房屋征收公告发布之日起30日内，抵押权人与抵押人应重新设定抵押方式或偿还债务。逾期未办理的，其责任和后果由抵押权人承担。

(五)未超过规划批准期限的临时建筑，按评估价值给予补偿，违法建筑和超过规划批准期限的临时建筑不予补偿。

(六)为顺利有效推进征收安置工作，合理使用工作经费，门源县棚户区（城中村）改造房屋及土地征收补偿安置办公室制定工作经费使用管理办法。

（七）为解决城中村居民的生产生活问题，选择适宜地点，建设集中存放农机具的库房和场地。对以经营油坊、磨坊等营生的居民，政府选择适宜地点，统一规划，按要求建设相关生产经营设施。相关部门应积极配合，通力合作，进一步做好、做实、做细安置工作。

（八）为妥善处理棚改过程中的遗留问题，在认定和评估过程中充分尊重历史和现状，积极稳妥处理相关遗留问题，切实维护好被征收群众的切身利益。

十六、法律责任

(一)本次征收工作中，征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县人民政府或者上级人民政府责令改正，通报批评:造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依纪依法给予处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(二)贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依纪依法给予处理。

(三)房地产价值评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，依照《国有土地上房屋征收条例》有关规定处罚。

(四)被征收入弄虚作假、套取、骗取补偿款，漫天要价、无理取闹、暴力威胁征收工作人员，蓄意制造事端，阻挠房屋征收工作正常进行，违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(五)被征收入搬迁时不得损坏房屋结构，不得拆卸已经给予补偿的房屋构件、设施。如有上述行为，征收部门应责成被征收入按评估价格赔偿，赔偿费从其房屋补偿费中扣除。

十七、组织机构

为确保我县浩门镇棚户区改造房屋征收与补偿工作有序开展，设立九个工作组，具体负责落实各项工作。各工作组切实加强组织领导，落实工作任务，不得推诿扯皮，影响征收进度。

第一组:资金管理组

组长:陈玉正

成员:由财政、审计等部门抽调，郑秀花、运顺兰、马明清、白玉清。

责任单位:县财政局

主要职责:负责资金筹措、发放、建账、运行监管;按照贷款合同负责制定贷款本息还款计划；相关资金列入政府年度预算，负责拆迁房屋建筑垃圾清理费用支出。

第二组:司法服务组

组长:张世军

成员:律师3名，其中包括政府聘用法律顾问1名。

责任单位:县司法局

主要职责:指导确保房屋征收安置工作的程序合法，而且公正公平公开，对被征收对象进行法律咨询服务，协助征收安置办做好被依法强拆对象的资料建管、程序指导、申请执行。

第三组:资产认定和土地监管组

组长:苏建忠

副组长：白炳智、李盛怀

成员:吴永文、张启君、马明月及城中村（社区）相关负责人。

责任单位:县自然资源局、浩门镇人民政府

主要职责:协助征收补偿安置办做好被征收土地的价值评估和补偿工作，做好房屋征收后土地权属的划归办证和监管。根据安置房选址提供建设用地，出具安置区规划红线、规划要求及项目用地预审意见，完成安置房建设用地范围内的征地及土地批转手续。按照棚户区改造的政策，开辟绿色通道，及时办理建设用地批准书。安置用地采用出让方式，明确收费项目及收费标准，办理不动产证完成村民土地证、宅基地、房产证等证件注销工作。对拆迁范围内的违法、新建建筑调查摸排并及时认定，对违法建筑和新建建筑出具认定书（签字盖章），并对违法事实明确的依法予以强制拆除，不得影响征收工作进度。

第四组:安全防范矛盾纠纷调处组

组长:孙卫国

成员:县委政法委、县公安局、县应急管理局、县信访局、浩门镇人民政府、县城市管理监察大队、县供电公司、县供热公司各2人，县消防大队4人，县水利局1人。

责任单位:县委政法委

主要职责:及时排查和处理房屋征收安置工作中出现的影响群众生产生活的不安定因素和安全隐患，及时调处发生的矛盾纠纷。

第五组:宣传组

组长:吴学文

成员:段维梧、刘国森、马玉珍、

李惠、各村、社区抽调1人。

责任单位:县委宣传部、县电视台、浩门镇人民政府

主要职责：协助征收安置办对全县国民经济和社会发展规划、县城总体规划、棚户区改造方案、县城建设计划、城镇管理等有关法律、政策进行广泛宣传，争取广大居民参与支持棚改工程。

第六组：审核组

组长：刘成龙（县财政局）

成员：马富青（县审计局）、蔡敏（县司法局）

主要职责：对各工作组与住户签订的征收补偿协议进行审核。

第七组：房屋验收组

组长：靳魁

成员：柯发胜、郭守存

主要职责：负责验收被征收房屋，验收后交付给拆除单位拆除，做好交接登记，并对拆除施工进行跟踪监督；结合实际情况，根据拆迁项目和拆迁群众的需要统筹安排被征收房屋，做好拆留计划，留作临时过渡房的，做好登记并收取保证金；对有实际需求公租房的被征收入，与保障办衔接，合理安排公租房，做好安排登记。

第八组：档案组

组长：郭金世

成员：马明月、白玉清、赵萍、张发冬、赵永清

责任单位：县住建局

主要职责：协助征收安置办做好档案台账的建立，按有关要求规范分类，做到一户一档，无差错建管，并实行档案调阅审批制度。

第九组：督导组

组长：马洪龙

成员：县纪委、监委、县委督查室、县财政局、县审计局、县住建局、城中村村两委

责任单位：县委办公室

主要职责：对2019年棚户区改造工作进行全程跟踪督导，主要从工作推进、项目资金管理、工程质量安全等方面进行定期监督检查，对发现的问题限期整改到位，并追究相关责任人的责任，确保资金、人员安全，如期圆满完成棚户区改造工作任务。

十八、未尽事宜由征收实施单位拿出意见，上报指挥部审批执行。

十九、本次征收补偿安置按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《青海省人民政府关于贯彻〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的实施意见》、《青海省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例>的若干规定》及《青海省人民政府关于公布调整更新后的青海省征地统一年产值标准和征地区片综合地价的通知》执行。

二十、本方案由实施单位即门源县征收补偿安置办公室负责解释并实施。

门源县房屋及土地征收补偿安置办公室

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